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2022年5月27日
【空き家リフォームの考え方vol.1】基本的な手順

投稿者:土居佑志 投稿日:2022年5月27日

こんにちは。

空き家担当の土居です。

これから、空き家リフォームの魅力発信を目的として、全11話にわたってDIYによる空き家リフォーム(住居用)について記事を投稿します。

 

空き家を所有しているけど何をしたらいいかわからない方、不動産賃貸業(空き家を再生して賃貸)に興味があるけど、一歩を踏み出せない方のご参考になればと思います。

 

また、ここでご紹介するリフォームに関しては、私が素人でも施工が可能で効果的(いわゆるコスパがよい)だと思う内容にしております。

気密性(C値)や断熱性(UA値)等にこだわりがある方は、他のサイトをご覧ください。

 

まず、第1話では、空き家をリフォームするにあたっての基本的な手順についてご紹介します。

少し固い内容になりますが、重要な内容ですのでお付き合いください。

DIYによるリフォームの手順については、大まかに3つのステップを踏みます。

① Information 情報(=調査)

② Decision   決心(=判断)

③ Action    実行(=リフォーム)

これらは、頭文字をとってIDAサイクルと呼びます。

まずは、①Information(情報)です。

「物件の状態(個別性)」と「市場価値(相対性)」の情報を収集・分析・評価します。

「物件の状態」については、物件調査(住宅診断)をすることで把握します。

「市場価値」については、周辺環境の調査、インターネット調査、宅建業者へのヒアリング調査を行うことで把握します。

そして、②Decision(決心)します。決心する内容は、「施工範囲」と「予算」です。

「家賃設定」「運用期間」「空き家を何年後にどうするのか」を決定し、収支計画を立てます。

「設定する利回り」から逆算して修繕に充てる「施工範囲」と「予算」を決定します。

ここがブレると、リフォームが泥沼にはまります。

最後に、③Action(リフォーム)します。

現状を把握し、何故そうなっているのか、何が問題となっているのか、その原因は何か、

どのように処置するか、対策はどうするかを考えます。

そして、リフォームを効率よく行うために、全体的なスケジュールをつくります。

外注工事を入れる場合は、そのタイミングが特に重要です。

スケジュールを組んだ後は、淡々とリフォームする流れとなります。

これがリフォームを行うまでの基本的な手順です。

第2話では、「物件の状態」を把握するために必要な物件調査の方法

第3話では、「市場価値」を把握するために必要な市場調査の方法

第4話では、「予算(修繕費)」の決め方

以降は、リフォーム等の一例を紹介

第5話では、柱の調整(ジャッキアップ)

第6話では、開閉できなくなった窓の調整

第7話では、簡易水洗洋式トイレの取付

第8話では、床の施工

第9話では、合板のカット

第10話では、漆喰の塗り方

第11話では、床下浸水の調査

についてご紹介させていただきます。

ご参考にしていただければ幸いです。