投稿者：土居佑志 投稿日：2022年5月28日
こんにちは。
空き家担当の土居です。
物件調査の方法では、調査箇所や見るポイントについて紹介させていただきます。
物件調査の重要なポイントは、「雨漏りの有無と原因、修繕のコスト」、「傾きの有無と原因、修繕のコスト」及び「給排水管漏水」です。
物件調査箇所とチェックポイント
【全 体】
① 全体の「気」
【建物外】
② 屋 根
綺麗か、ズレていないか、割れていないか、新しい部分はないか
③ 外壁・基礎
クラックはないか、浮きはないか、新しい部分はないか
④ 排水設備
排水されているか、湿気はないか
【建物内】
⑤ 建物内
傾きはないか、雨漏りはないか、白蟻被害はないか、新しい部分はないか
それでは、説明していきます。
① 全体の「気」
敷地全体の「気」、建物に入った瞬間の「気」を感じる。
「かび臭い、湿気が多い、どぶ臭い、暗い雰囲気」が「配水管の破れ、風通し、設計の問題、施工不良、住んでいた人の建物への愛着等」建物の特性となって現れる。
② 屋 根
屋根は綺麗か、ズレていないか、割れていないか、新しい部分はないかを調査する。
屋根の修理はＤＩＹでは危険なため、違和感のあるものには手を出さない方が無難
屋根の棟（頂上）や軒下、全体的なひずみなどで不同沈下がわかる。
ずれたり割れたりした瓦は早めの交換が必要
③ 外壁・基礎
クラックはないか、浮きはないか、劣化（塗装等）はないか、新しい部分はないか
クラックは漏水のもとになり、腐朽や白蟻被害の原因になる。じっくり見ればわかる。
④ 給排水設備
排水されているか、漏水はないか、湿気はないか
・雨水が排水されているか→排水テスト
・雨水や地下水が床下に来ていないか→雨の日、雨上がりに確認
・排水管が破損していないか→床にカビがある場合は要注意
・給水管が破損していないか→メーターで確認
・補修跡がある場合は、補修で不具合が治まっているのか点検する。
⑤ 建物内
傾きはないか、雨漏りはないか、白蟻被害はないか、新しい部分はないか
■ 傾 き
扉や窓を開閉する。
スムーズに動かない場合は、隙間の有無、開閉で抵抗のある部分を確認する。
床の傾きは、レーザー照準器または水準器を使用して、その程度を計測する。
建物に傾きがあった場合、なぜそうなったのか原因を考える。対策がないと同じ結果を招く。
継ぎ足しの補修をする場合は、完全に水平にすると窓や壁の傾きが目立つことがある。既存の窓や壁の傾きとのバランスを考える。
■ 雨漏り
天井裏から点検する。
屋根裏で湿っているところがないか全体を点検し、屋根裏の状態（湿ってないか、獣害はないか）を点検する。
■ 白蟻被害
蟻道がないか、柱に薬剤を注入した形跡がないかを点検する。
床を踏んでみて、沈む部分が４５ｃｍ以上か確認する。
硬い部分が４５ｃｍ以下で現われれば、根太はしっかりしていて、湿気等により床材が劣化している可能性が高い。
硬い部分がなければ、根太も劣化していると見られることから白蟻被害の可能性が高い。
■ 新しい部分はないか
古い部分を取り換えた、又は覆った理由を考察する。
新しいものがついているのには理由がある。白蟻、腐朽による交換など。
なぜ交換したのか、原因は何だったのか、原因への対策はとられているのかを分析する。
以上が、物件調査の方法となります。
物件の状態を調査することで、「修繕が必要な箇所・原因・コスト」を把握・評価することができます。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
次回は、市場調査の方法についてご紹介させていただきます。
