こんにちは。
空き家担当の土居です。
今回は、予算の決め方についてご紹介します。
さっそく結論に入りますが、予算の決め方は、『目標とする利回り』で決定します。
理屈をわかりやすくするために、単純な設定で説明します。
【年間賃料60万円(5万円×12か月)を予定している場合】
200万円の空き家を購入
利回りを20%で設定すると・・・
総賃料(60万円)÷目標利回り(20%)=総予算(300万円)
総予算(300万円)-購入費(200万円)=修繕費(100万円)
となり、修繕費に使用できる金額は100万円となります。
利回り20%で賃貸業を行なった場合、5年で資金を回収できることになります。
また、この数式の関係性からわかるように、修繕費が上がると、相対的に利回りは下がります。
【上記条件で修繕費が200万円かかった場合の利回り】
総賃料(60万円)÷{購入費(200万円)+修繕費(200万円)}=利回り(15%)
建物によっては、まだ20~30年運用可能なものもあれば、5~10年の運用しか見込めないものもあります。その中で、
①修繕が必要な箇所に対して、どのように直して、何年間運用したいのか
②利回りをいくらに設定するのか
は、事業者として大きな決心事項です。
DIYを行う上で、予算(修繕費)と施工範囲・程度がブレると泥沼にはまります。
これで、決心(予算と施工範囲・程度の決定)に必要な情報が、物件調査で評価した「修繕が必要な箇所・原因・コスト」と市場調査で評価した「賃料(相場)」であることがご理解いただけたと思います。